ag代理平台-城市住房可以抵御通货膨胀是大谎言

时间: 2020-01-05 09:54:00 作者 匿名 热阅读量:4985

ag代理平台-城市住房可以抵御通货膨胀是大谎言

ag代理平台,城市住房可以抵御通货膨胀是大谎言,肯定有很多人反驳我,我们先从房地产牛市和熊市分析。

在房牛市里,五年期银行存款利息3% - 一般性通货膨胀率6% = 现金每年贬值3%(-3%) = 被印钞机偷钱3%(-3%),不能抵御通货膨胀。

在房牛市里,大城市平均每年房价上涨20% - 一般性通货膨胀率6% = 跑赢印钞机14%(+14%)。说明在房牛市里炒房利益集团以抵御通货膨胀为幌子大量偷盗社会财富。

住房跑赢14%(+14%),而银行存款跑输3%(-3%),所以在房牛市里住房跑赢银行存款17%(+17%),所以在房牛市里将钱放在住房可以赚大钱。

在房熊市,假设当年房价下跌10%(-10%),而且当年通货膨胀率是12%(-12%),那么住房跑输印钞机22%(-22%),说明在房熊市里偷盗来的社会财富被大量收回去。

在房熊市,可能遇到严重通货膨胀,可能加息,那么五年期银行存款利息可能提高到8%(+8%) - 当年严重通货膨胀率12%(-12%)= 当年现金贬值4%(-4%) = 当年被印钞机偷钱4%(-4%),不能抵御严重通货膨胀。

银行存款只跑输4%(-4%),而住房跑输22%(-22%),所以在房熊市里住房跑输银行存款18%(-18%),所以在房熊市将钱放在住房是亏大钱。

城市住房可以抵御通货膨胀是大谎言

一、房牛市上涨10倍,第25年下跌50%就亏钱4%,说明住房无法抵御通货膨胀

(1)在“某年”花100万元买房,是自住房或空置房。买入后最高涨幅10倍(1000万元)。

(2)假设在第25年跌剩50%(500万元) - 后面10年按照1%计算交房产税50万元 = 第25年总价值剩下450万元。

(3)按照平均通货膨胀率6%计算,450万元 * 0.94 * 0.94 * 0.94…… = 第25年的住房总币值只相当于买入时的96万元 – 买入时投入资金100万元 = 持有住房25年亏钱4万元(4%)。

二、计算结果的分析

(1)有人说,如果房价上涨10倍,按揭3倍杠杆就是赚钱30倍。问题是,如果到第25年计算,因为银行按揭的本息已还清,所以盈利只是10倍。

(2)有人说,在是房改第一年1998年就买房的人,赚钱30倍。问题是,在发现买房会赚大钱之后,通常会增大投资,或以小换大,或以旧换新,就像追涨买入股票那样,会增大平均成本,会降低平均持有年限,所以到2017年的时候,总体盈利倍数超过10倍的人不多。也就是说,如果是长期投资,即使是1998年就开始买房的大多数人,最终也是亏钱。

(3)如果将26年改为20年或15年,计算结果是大赚钱。说明中线卖出可以赚大钱,长期握住终将亏钱,因此恐慌性抛售迟早会出现。

(4)一旦房价0上涨,住房每年就贬值9%。一是在表面看是一套住房,计算的时候它是一堆纸币,而纸币每年平均贬值6%。二是商品房按照50年设计,每年有2%的折旧损失(拆迁税),这从二手房报价就可以看出来。三是今后房产税等税费平均每年大约有1%(预测)。

(1)这种情况中国已经发生过了。1949年蒋介石政府垮台,逃到台湾之前,金圆券也是贬值n万倍。可是,1978年全国城市99%的家庭的财产都低于1万元,不是“万元户”,说明我们的爷爷们虽然经历过苏联那样的恶性通货膨胀,却没有给我们留下像莫斯科那样价值1千万元的遗产,反而是那时地主的土地房子都被无偿分配给穷人农民了,只留下够用的,大地主逃到台湾,土地房子带不走,被分光了。

(2)中国不再有大规模战争灾难,所以不会再次出现蒋介石那样的恶性通货膨胀。中国也不会像苏联那样分裂为几个国家,所以不会出现卢布那样的恶性通货膨胀。

(3)我们这一代人一定会留给下一代千万元资产吗?不见得,因为我们这一代人一定会遇到暴涨后的大跌,在土地流拍之后,将遇到住房租赁税 + 空置税 + 资产利得税 + 房产税 + 遗产税。

(4)经过房熊市,遇到严重通货膨胀,因为失业或减薪,因为房产税遗产税越来越多,因为房价无法上涨,但是通货膨胀率很高,放水对房子偷钱很多,因为按揭利率很高,最后也许使得许多人会被银行收走房子,没有东山再起的机会。

(5)据统计,现在已经有34亿人的房子,需要一个拆迁周期(30几年)来消化,最终需要炸掉40%,使得这些住房的价值归0,使得身临其境深受其害的人不敢再炒房,所以我们看不到下一次轰轰烈烈的自相残杀的房牛市了。

有人夸张的说“目前年平均工资6万元,今后是60万元,所以现在大借钱很合算”。这种说法是夸大了货币贬值的速度,这可能是30年后的工资水平,是毫无意义的说法。看看日本,1991年房地产泡沫破裂重创银行和实体经济,工资水平比26年前没有很明显的增长。

如果房价在低位,通常经济发展也处于低位,平均收入会不断增多,那时的按揭款假设是每月1000元,过几年就是小菜一碟。可是,目前房价在高位,经济危机的可能性不断增大,未来可能遇到倒闭潮失业潮减薪潮,怎么可能收入大增多?目前的按揭每月1万元,过几年可能断供。

目前大借钱大买房,目的是赚货币的差价捞一把。问题是,在恶性通货膨胀时,住房价格可能每年跑输印钞机10%。问题是今后印钞机加班加点大印出来的钞票不会直接发给你,反而使得你减薪,使得你在菜市场多花钱,使得你的月供要多交钱。在经济危机时高负债,人家一日2碗咸菜稀饭,你可能一日1碗都成为问题呀。

随着城镇化的进程,房子(特别是大城市的房子)一度会成为稀缺热门的产品,但是任何稀缺热门的产品,最终都会走降价普及之路。

产品稀缺热门就会价格高,就会争先恐后大生产,就会严重过剩,就会打价格战,就会降价普及。

看看以前曾经稀缺热门的东西:手表、自行车,缝纫机、收音机、三用机、大哥大(手机)、电视机、电话机、摩托车、电脑、家用小汽车......,都在普及后大贬值。

最典型的是,1992年前后的大哥大,是只能通话不能发短信不能上网的手机,一部2万元,价格相当于当时二线城市的80平米新房,目前80平米新房的总价可以买入3000部手机,贬值幅度非常惊人。

1995年,买一辆最普通的家用小汽车,相当于国营企业科级干部10年的工资,现在1年就可以买2台。

许多城市老居民的家庭人口情况是124结构,小孩子到结婚的时候是248结构。小夫妻2人上班,爸爸辈的4人已经退休或快退休了,爷爷辈的8人已经走了或快要走了,小夫妻最终将继承6套住房,不少人家有12套以上。因为那时人少房多,加上住房已经是老破小,基本上租不出去,房产税遗产税必然交不起,至少是很不合算,所以抛售潮是必然的。

房龄30年的小区住房,那时找不到接盘侠,因为漏水、漏电、电梯总是停摆,居住的人越来越少,物业公司难以赚钱就撤走了,满目疮痍破烂不堪,因为拆高盖低使得开发商无利可图,因为多数拆迁户只要现金补偿使得拆迁遥遥无期,因为家家都不需要买房了,于是哪怕是美国底特律那样的一大套1美元也卖不出去,因为赚差价的可能性几乎没有,因为买来关蚊子交房产税遗产税很不合算。

那时,炒房囤房者为下一代留下来的12套住房,子孙卖不出去,房产税、空置税、遗产税的欠款越来越多,如果要求政府炸掉要花许多钱,子孙可能因此债台高筑,甚至成为银行黑名单,不能……不能……,可能没饭吃呀,那时你们在盒子里会安心会瞑目吗?

政府大力发展住房租赁市场的指导思想,是降低租价留住人才和劳动力,是降低实体经济的用工成本,试问有几个人能够在一线城市买得起房子,但是城市也需要发展啊。

(1)大量商业楼正在改为出租房。

(2)专门用于永久出租房建设的土地拍卖已经开始,2017年夏天上海市就在好地段拍卖出6块土地,土地价格很低。

(3)城市周边的村镇出租房将大量建设,不需要经过土地拍卖的农村土地所盖起来的出租房,成本低,市场竞争力超强。同样性质的小产权房,最终也可能转为租赁房。

(4)房产税可能从空置房打开通道。假设空置税是1.5%,如果按照出租房委托给政府或国企开办的“租房服务中心”,除了房产税租赁税还可以得到0.5%的租金收入,那么,为了避税,将有许多空置房变成出租房。

熊安新区不搞土地财政、不搞商品房、搞公租房的政策,是政府高层已经开始改变以房地产为经济支柱、靠拍卖土地赚钱的思路。雄安新区是未来千年的模式,相形见绌之下,那些高房价的大城市,如果不降低房价,中高级人才就会大量流往新区,如果不降低实体经济的房地产成本,就会使得本地资本流出。

中央政府说,“房子是用来住的,不是用来炒的,坚决遏制房价上涨”,希望你不只是听听。

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